imtoken官网下载网址-“楼”中觅新机： 险资加速入局租赁地产

在政策支持与市场需求的双重推动下，险资正从传统财务投资转向深度运营，成为租赁住房及优质商业租赁地产市场的重要增量。

近日，华夏凯德商业REIT（不动产投资信托基金）正式上市，其底层资产涵盖广州、长沙核心商圈的两个成熟购物中心。险资身影出现在投资者名单中：财信人寿作为该REIT最大份额的外部投资人，斥资约5000万元参与战略配售。

此次投资并非个例。中国保险行业协会披露的信息显示，今年以来，中国人寿、太保寿险、平安人寿、建信人寿等险企公布了十余笔不动产投资，合计新增投资接近50亿元。在投资方式上，险企通过公募REITs、专项投资基金等多元方式，持续为租赁型地产市场注入长期稳定资金。

险资加码布局租赁地产

华夏凯德商业REIT的上市，让险资在租赁地产领域的布局再次受到关注。华夏凯德商业REIT于9月29日在上交所上市，其重要首发资产长沙凯德广场雨花亭项目位于湖南省长沙市雨花区，总建筑面积7.5万平方米，出租率约为97%。湖南省首家本土保险法人机构财信人寿作为最大份额的外部投资人参与战略配售，投资金额约5000万元。

据记者观察，今年以来，多家头部险企持续加码租赁地产，布局模式呈现多元化特征。具体来看，2月份，新华保险联合万科住房租赁平台、中信金石基金，共同设立股权投资合伙企业，专项投资保障性租赁住房项目；8月份，大家投控携手友邦人寿、中宏人寿，发起设立规模45亿元的长租住房基金，重点锁定北京、上海等核心城市的租赁住房资产。此外，中国人寿联合首程控股发起基础设施不动产基金，通过战略配售持续布局涵盖住房租赁、商业租赁的公募REITs，投资范围覆盖京津冀、长三角等具有发展潜力的区域。

在标的选择上，险资偏好成熟化、高稳定的资产。“长租公寓具有跨周期、波动小，与金融市场短期流动性相关性较低的特点，适合以长期稳定收益、长周期抗击通胀、风险规避为目标的险资。”大家投控相关负责人表示。

一位国有险企负责人向记者透露：“公司内部对租赁地产项目有明确的筛选标准，出租率需达到较高水平，租约期限也有最低要求，成熟、稳定的资产才能匹配险资的长期需求。部分房企在调整过程中折价出售的优质租赁资产，也在我们的考察范围内。”

三大原因加大租赁地产配置力度

在业内人士看来，险资密集入场租赁地产，是政策红利持续释放与自身资产配置需求迫切叠加的必然结果。

专家表示，公募REITs的底层资产主要是成熟优质、运营稳定的基础设施项目，基础设施资产的运营收益通常具有长期稳定、波动性相对较低等特点。因此，公募REITs产品分红相对更加稳定，与保险资金特性高度契合。

“当前，优质不动产高票面、长久期、抗通胀的特性，已成为险资平滑利润、对冲利率风险的核心选项。”中国企业资本联盟中国区首席经济学家柏文喜认为，险资进入租赁地产的驱动因素主要有三点。

一是债券、存款等传统固收类资产收益率持续走低，险资为覆盖负债成本，需通过拉长资产久期、提升另类资产配置比重寻找新的收益来源。而核心城市成熟商业物业、长租公寓等“收租型”资产的净运营收益率普遍维持在4%至6%之间，恰好匹配险资对长期稳定现金流的需求。

二是政策与退出通道打开。2023年起，消费基础设施、保租房纳入公募REITs，险资可通过“股权持有+REITs配售”的双通道退出，流动性溢价上升，显著降低持有期风险。

三是险资调整投资逻辑。险资此前依赖“信用主体”的投资模式，易受房企债务风险影响，而直接收购优质租赁物业或参与REITs战略配售，能将租金收益直接锁定在表内，不受二级市场估值波动干扰。

据记者梳理，近年来，监管层面持续松绑，为险资布局不动产市场扫清障碍。2022年2月，原银保监会与住房和城乡建设部联合发布《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》，明确支持保险资金通过直接投资或认购债权投资计划、股权投资计划、保险私募基金等方式，为保障性租赁住房项目提供长期资金支持。同时，鼓励银行保险机构在依法合规、风险可控的前提下，参与基础设施领域REITs。这也是首次从监管层面打通了险资进入租赁住房市场的通道。

2024年1月，中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，支持保险资金等长期资金投资住房租赁市场；鼓励住房租赁企业、专业资产管理机构通过房地产投资信托基金长期持有运营租赁住房。政策支持范围从保障性租赁住房扩展至整个租赁市场。

多重障碍考验险企投研能力

从今年新发REITs战略配售投资者结构来看，券商自营、保险资金是两大最主要的机构投资人。其中，券商自营为17.19%、保险资金为9.34%。

尽管租赁地产契合险资长期稳定的配置需求，其布局仍存在一定障碍。业内观点认为，当前公募REITs发行门槛较高，优质项目数量有限，且租赁地产大宗交易市场活跃度不足，可能导致险资面临“投得进、退不出”的流动性问题。尤其是持有周期较长的租赁住房项目，流动性压力更为明显。

与此同时，区域分化问题也不容忽视。核心城市优质租赁资产竞争激烈，推高了投资成本，而部分非核心城市则因需求不足，面临出租率波动的风险，给险资的区域布局带来考验。

瑞思不动产金融研究院院长朱元伟表示，不动产投资与股票、债券或其他非标投资存在较多差异，涉及市场、财务、运营、法律合规等多种潜在风险。这对于险资的投研体系、管理体系、运营体系、决策机制、风控体系等都构成较大的挑战。

面对挑战，行业已开始探索应对策略。记者注意到，在区域选择上，险资逐渐向都市圈二线城市下沉，既避开核心城市的高溢价，又能依托当地产业或消费活力保障需求。如友邦保险收购上海松江柚米社区、财信人寿通过REITs布局长沙核心商圈，都是这类思路的体现。在合作模式上，“险企+房企+资管机构”的协同模式成为主流，借助房企的项目资源与运营经验、资管机构的专业管理能力，弥补险资在资产管理方面的短板，提升投资韧性。

业内人士预测，随着政策持续优化与市场机制不断完善，险资在租赁地产领域的配置比例有望进一步提升，不仅将成为租赁市场的重要资金供给方，更能凭借长期稳定的投资行为，缓解区域分化带来的市场波动，推动租赁地产朝着更健康、可持续的方向发展。（记者 戴梦希）